Placeringsdirektör Christian Backholm vid Stiftelsen för Åbo Akademi berättar om två av stiftelsens lyckade fastighetsaffärer.
Stiftelsen för Åbo Akademi kom i mål med två stora och avgörande fastighetsaffärer i slutet av 2021 och början av 2022. I december 2021 undertecknades köpebrevet för försäljningen av den så kallade Rettigska tobaksfabriken. Åbo stad köpte fastigheten på Nunnegatan 4 för 12 miljoner euro.
Affären var en dröm som gick i uppfyllelse på många plan, för både säljare och köpare. Åbo stad kunde äntligen erbjuda konstnärerna i Åbo ett efterlängtat Konstens hus, och dessutom på en optimal plats nära stadens historiska centrum. Och Stiftelsen för Åbo Akademi blev av med en fastighet som endast hade några få hyresgäster och som hade krävt massiva investeringar för att utvecklas till en lönsam historia.
Placeringsdirektör Christian Backholm sammanfattar solskenshistorien så här:
– Försäljningen av Rettig var en stor affär. Problemet med Rettig var att den i flera år hade låg uthyrningsgrad och negativ kassaflödesavkastning, vilket i praktiken betyder att kostnaderna var högre än intäkterna. Det har avgörande betydelse att vi i stället får pengarna att avkasta till förmån för våra bidragsmottagare.
Ett alternativ till försäljning kunde ha varit att stiftelsen utvecklat fastigheten till ett hotell och tagit in operatör för att sköta om verksamheten.
– Det skulle ha varit en betydligt större investering än vad fastigheten var värd då vi sålde den. Därför gick vi inte in för att utveckla själva, utan ville hitta en utomstående aktör som kunde utveckla fastigheten.
Hållbarhet som säljargument
I mitten av februari undertecknades nästa köpebrev, då stiftelsen sålde fastigheten på Tavastgatan 30 i Åbo till Turku Asunnot för 8,65 miljoner euro. En bidragande orsak till försäljningen av Tavastgatan 30 var stiftelsens hållbarhetsstrategi. Hållbarhetsmålsättningen är att stiftelsens fastigheter ska vara koldioxidneutrala år 2025 då det gäller värme, el och avfallshantering. På Tavastgatan 30 var energieffektiviteten i lägsta laget.
– Det skulle ha krävts investeringar för att förbättra energieffektiviteten till en acceptabel nivå. Eftersom vi har andra stora fastighetsinvesteringar på kommande i kvarteret Stjärnan valde vi att sälja Tavastgatan 30.
Samtidigt kunde stiftelsen utnyttja det goda marknadsläget för bostadsaffärer.
– Vi gjorde en bra affär. Jag kan medge att priset vi fick överträffade mina egna förväntningar, säger Backholm.
Hansa ger huvudbry
Placeringsdirektören säger att fastighetsportföljen som helhet nu ser mycket bättre ut än den gjorde före försäljningen av Rettig. En utmaning är köpcentret Hansa.
– Coronakrisen var verkligen utmanande för många av våra hyresgäster. Jag tycker att vi har lyckats otroligt bra med att rida igenom coronakrisen. De flesta hyresgästerna överlevde, vi har kommit emot med hyressänkningar. Det är en utmanande marknad, säger Backholm.
Affärsverksamheten i köpcentret har dessutom påverkats av arbetena med torgparkeringen och att gator i omgivningen varit avstängda.
– Konsumenternas köpkraft försämras hela tiden till följd av den höga inflationen och stigande räntor, och det har klart en inverkan på våra hyresgästers försäljning.
Nu börjar allt kring torget vara klart, och köpcentret Hansa kan se fram emot år 2023 då allt förhoppningsvis fungerar som normalt.
– En potentiell köpare får ett så kallat rent år och kan se vad potentialen är. Det betyder i praktiken att om vi överväger att sälja görs det tidigast år 2024.
Ett försäljningsbeslut görs i så fall i samförstånd med de övriga ägarna i Hansafonden, det vill säga Veritas och Elo.
Hur ser en optimal fastighetsportfölj ut ur placeringsperspektiv?
– Diversifiering är alltid viktig i portföljen, oberoende av om den består av fastigheter, aktier eller räntebärande instrument. I fråga om fastigheter innebär det att portföljen ska innehålla olika fastighetsslag, i vårt fall balans mellan bostäder, kontor och undervisningsutrymmen och dessutom ska den geografiska risken vara spridd. Riskmässigt är det inte så smart att ha alla fastigheter på samma ställe, och tillväxtcentra är att föredra.
Andra kännetecken för en optimal fastighetsportfölj är att saneringsskulden är liten, det vill säga att fastigheterna är i bra skick. Möjligast långa hyreskontrakt med stabila, solida hyresgäster är andra faktorer som minimerar riskerna för fastighetsinvesterare. Kutymen är att hyrorna är inflationsjusterade.
Betydelsefull fastighetsägare
Stiftelsen för Åbo Akademi äger utbildningsfastigheter, kontors- och affärsfastigheter samt hyresbostäder till ett totalt värde på cirka 266 miljoner euro.
Utbildningsfastigheterna används främst av Åbo Akademi men också av Yrkeshögskolan Novia och Åbo universitet. En del av fastigheterna har tillkommit genom donationer och andra har stiftelsen köpt eller låtit bygga för akademins behov.
Kontors- och affärsfastigheterna är främst belägna i Åbo, hit hör exempelvis Auriga Business Center, Reuterska huset, Hus Lindman där restaurang Grädda verkar, Åhuset och Gripen.
En del av bostadsfastigheterna hyrs ut på den fria marknaden, medan vissa hyresbostäder är avsedda för studerande. Stiftelsen äger i sin helhet Domus (Biskopsgatan 10) och Slottsgatan 1 samt majoriteten i Vesta (Sirkkalagatan 26/Vårdbergsgatan 8). Stiftelsen förvaltar även Kristina Fagerlunds fonds bostäder som specifikt är ämnade för studerande vid Åbo Akademi. Till Kristina Fagerlunds hyresbostäder hör Fabriksgatan 7 och övriga enskilda bostäder i närheten av ÅA-campus i Åbo.
En del av fastigheterna är allmännyttiga som upplåts till bidragstagare förmånligt eller vederlagsfritt och en del är kommersiella. De icke-avkastande fastigheterna är värda ungefär 55 miljoner euro. Hit hör en stor del av utbildningsfastigheterna samt teaterhuset som stiftelsen upplåter vederlagsfritt till Åbo Svenska Teater. Värdet på de kommersiella fastigheterna är 211 miljoner euro. Största innehavet i den kommersiella fastighetsportföljen är innehavet i köpcentret Hansa.
Text: Heidi Furu
Foto: Linda Svarfvar